Знания о том, чем отличается совместная собственность от долевой, нужны, чтобы не нарушить механизм покупки или продажи, — в каждом случае он свой, а несоблюдение порядка может стоить квартиры или доли в ней.

Что лучше — совместная или долевая собственность, когда и чьё согласие нужно получать на такую сделку, и безопасна ли она, рассказываем в нашей статье.

Отличие совместной собственности от долевой, без погружения в детали, не очевидно: и в одном, и в другом случае владелец жилья не один. При этом механизмы владения, а значит, и покупки-продажи совместной и долевой собственности разные.

Законы РФ не запрещают владеть имуществом совместно и не ограничивают число собственников одного объекта. Степень родства между ними тоже: супруги, дети и родители, другие родственники или не связанные родством люди могут вместе владеть жильём. Но в совместной собственности владельцы, независимо от их числа, выступают вместе, если речь идет о продаже квартиры. А в долевой — каждый за себя, как владелец отдельной части — доли — в квартире. Эти доли необязательно равны, и их может быть любое количество.

Но этим разница общей совместной собственности и долевой не ограничивается.

Что такое общая совместная собственность на квартиру
Квартира или дом находятся в общей совместной собственности, если так решили владельцы и не стали выделять доли в имуществе. Они распоряжаются недвижимостью совместно, как говорят юристы, руководствуясь принципом добросовестности. Как разделить дом между владельцами, можно узнать здесь.

Чаще всего в общей совместной собственности находится имущество супругов, если они не договорились об особом режиме владения, заключив брачный договор. По действующему законодательству всё, что супруги покупают в период брака, считается совместным, принадлежит обоим и при разводе делится пополам. Этот принцип действует, даже если бумаги на покупку подписывает только один из супругов, — второй всё равно имеет право на половину.

Если есть брачный договор, то владение и раздел имущества осуществляются по нему. В договор можно вписать любые условия, которые муж и жена сочтут подходящими. Как купить и оформить недвижимость в браке, можно дополнительно прочитать здесь.

Общая совместная собственность означает, что у хозяев, сколько бы их ни было, равные права на владение, распоряжение и пользование квартирой. При продаже квартиры владельцы должны действовать совместно, так как фактически являются одной стороной сделки. Преимущественных прав ни у одного из них нет.

В такой форме собственности есть свои плюсы и минусы.

Плюсы
Собственники равны, а значит, ответственность за содержание недвижимости распределяется между ними равномерно — расходы на коммунальные платежи делятся на всех.
То же самое происходит с налогом на имущество. Сумма распределяется между собственниками, это снижает финансовую нагрузку каждого из них.
Налоговый вычет делится по договорённости.
Суд не может наложить ограничительные меры на недвижимость в совместной собственности, в рамках разбирательства с одним из владельцев.
Минусы
На совместное владение выдается один документ. Если собственники живут в разных местах, это может быть неудобно: когда потребуются документы о собственности, их придётся забирать и возвращать.
Доход от сдачи квартиры в аренду должен быть разделён поровну между владельцами.
Если один из владельцев несовершеннолетний, любые операции по распоряжению квартирой должны проходить с участием органов опеки.
Как купить квартиру, которая находится в совместной собственности
Покупать квартиру, которая находится в общей совместной собственности, можно. Сама по себе такая сделка не относится к операциям с повышенными рисками, в отличие от приобретения унаследованного жилья, например. Главное — знать, какие документы нужно проверить.

Собственники в такой форме владения не могут продать объект без ведома остальных совладельцев. С одной стороны, это снижает вероятность обмана друг друга. С другой — если кто-то не хочет, чтобы квартира была продана, остальным желающим вступить в сделку придётся с ним договариваться.

Покупателям нужно иметь это в виду, потому что, если мнения владельцев о продаже не согласованы, сделка может сорваться.

Согласие на сделку собственники оформляют официально — это должен быть нотариально заверенный документ. Даже если собственников двое, они состоят в браке и один подписывает договор купли-продажи, обязательно должно быть официальное согласие на сделку от второго супруга.

Эксперты рекомендуют всегда проверять форму владения недвижимостью, в том числе если жильё продают муж и жена.

Какие документы проверить
Чтобы убедиться, что квартира в общей совместной собственности, нужно запросить следующие документы:

свидетельство о регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие право на недвижимость;
выписку из ЕГРН;
паспорта мужа и жены;
свидетельство о браке (последнее эффективнее уточнить через нотариуса: с 31 декабря 2017 года нотариусы могут делать запрос из реестра браков через ЗАГС);
документ, по которому была получена квартира (договор купли-продажи);
брачный договор, если есть.
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указан и один супруг, как собственник, и оба. Если указан только один, это не гарантирует того, что собственность личная (но есть исключения).

Наверняка ответит на этот вопрос выписка из ЕГРН. Её нужно заказывать всегда — свидетельства недостаточно, так как оно остаётся у собственников даже после продажи квартиры. А в выписке можно увидеть реальные сведения о квартире и собственниках. Обычно проверяется, чтобы персональные данные владельцев, данные о недвижимости совпадали с характеристиками, указанными в документе.

Обязательный пункт проверки — документы, по которым квартира перешла к супругам: договор дарения, купли-продажи, свидетельство на наследство, договор ренты или документ о приватизации.

Располагая полным списком перечисленных документов, человек может понять, в какой форме собственности находится квартира. Что ещё можно узнать с помощью юридической проверки объекта недвижимости, узнайте здесь.

Документы о возникновении права собственности на квартиру и его регистрации нужно сравнить со свидетельством о заключении брака. Параллельно нужно уточнить, есть ли у супругов брачный договор. Только тогда форма собственности прояснится: в брачном договоре могут быть предусмотрены любые условия владения имуществом, в том числе и те, согласно которым приобретенная в браке квартира не будет совместно нажитым имуществом.

То есть, чтобы купить квартиру, которая находится в общей совместной собственности, нужно убедиться, что она приобретена в браке и супруги не заключали брачный договор.

Если всё в порядке, заключается стандартный договор купли-продажи с одним из супругов или обоими. В первом случае необходимо оформить нотариальное согласие второго супруга — это исключит возможные притязания на имущество и оспаривание прав на имущество в будущем с любой стороны.

После того как договор подписан, его нужно зарегистрировать в Росреестре — для этого нужно оплатить госпошлину за госрегистрацию права.

Читайте также: Как разделить квартиру, купленную в браке

Что такое общая долевая собственность на квартиру
Юристы отмечают, что вне брака формат общей совместной собственности почти не встречается. Недвижимость — это и потенциальный доход, и расходы на жилплощадь: чаще всего люди хотят знать, на какую часть могут рассчитывать, и определяют свои доли. Совместная долевая собственность супругов не менее популярна, чем общая совместная.

Режим совместной долевой собственности предполагает, что доли всех собственников квартиры или дома выделены, но необязательно равны: у одного может оказаться 2/3, у другого 1/3; или у кого-то 70/98, а ещё у пятерых остальное; или те же 70/98 на всех или на каждого, а прочее у другого владельца.

Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить соглашение, в котором прописывают порядок управления недвижимостью. Обычно оно определяет, кто и какую часть собственности может использовать и в каком режиме. Но если договориться об управлении не удастся, то спор может разрешить только суд.

Плюсы и минусы долевой собственности
Формы собственности однозначно удобной для всех, скорее всего, не существует. Выбор зависит от личных предпочтений и размера налогов.

Плюсы
Все собственники квартиры могут распоряжаться своей частью жилплощади. Её можно дарить, завещать, продавать и ни с кем не нужно согласовывать эти действия. Но нужно уведомить других владельцев, поскольку у них есть преимущественное право на приобретение освобождающейся доли.

За долги квартиру в совместной долевой собственности тоже не могут изъять, если у одного владельца арестуют недвижимость в рамках судебного разбирательства. Если у одного из владельцев арестуют имущество за долги, то доли других собственников останутся в их владении.

У каждого владельца доли есть свои документы на собственность.

Минусы
Доля в квартире не обязательно равна целому помещению. Если у четырехкомнатной квартиры четыре владельца с выделенной долей, она не должна быть равна, например, комнате. Комнаты бывают, как правило, разными по площади, плюс к этому есть общие зоны, которые часто физически нельзя поделить.

Если не удаётся договориться с другими собственниками и нет возможности отделить долю в квартире, договариваться придётся в суде. Судебные разбирательства стоят дорого и часто длятся долго.

На долевую собственность распространяются судебные ограничения. Если у одного из владельцев квартиры, которая находится в долевой собственности, возникли проблемы, его долю могут изъять за долги или наложить запрет на продажу или другое распоряжение имуществом. Для остальных собственников это может быть дискомфортно.

Владелец доли имеет право пустить арендаторов или поселить кого угодно, приглашать гостей без согласования с другими владельцами долей.

Как определяется доля
Если долями в имуществе наделяет наследодатель, он может определить их размер самостоятельно, руководствуясь личными соображениями.

В случае выделения долей в приватизированной квартире доли формируются равными, но собственники могут договориться о другом распределении. Главное — доказать, что для этого есть основания.

Например, если один из владельцев вложился в ремонт и сохранил чеки от покупок материалов и оплаты работ или оплачивал за всех коммунальные услуги и т. п.

Допустим, с величиной доли всё понятно. Но она не обязательно равна какой-то целой части квартиры или дома. Доля в 1/4 в праве на четырёхкомнатную квартиру может быть не равна одной комнате. Помимо обычного «доли могут быть распределены в любом порядке», есть ещё места общего пользования (кухни, гостиные, коридор, санузел, двор). То есть быть владельцем четверти значит, что у него четверть голоса в управлении квартирой.

Можно настаивать на выделении доли, чтобы владеть имуществом безраздельно, но это не всегда доступно. Часто такая опция есть только при возможности устроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет так, чтобы у остальных собственников не возник дискомфорт. Это трудоёмкий и затратный процесс, который далеко не всегда завершается в пользу клиента.

Если есть твёрдое намерение, а согласия между собственниками нет, можно выделить долю через суд.

Идеальная и реальная доли в квартире
Доли в квартире выделяют двумя способами — в идеале и в реальности.

Идеальная доля может быть насколько угодно дробной и по документам не соответствовать ни одному из жилых помещений. Реальная доля тоже может быть дробной, но соответствовать реальному отдельному помещению.

Доля в половину квартиры (двухкомнатной), которую допустимо назвать «идеальной», может выглядеть следующим образом: она не соответствует площади комнат, её нельзя увидеть в квартире. В этом случае под долей в собственности понимается доля в праве на квартиру в целом. Каждый из участников такой долевой собственности имеет право бывать и в одной, и в другой комнате без согласия другого участника.

Как купить долю в квартире
Выяснить форму собственности применительно к квартире можно из выписки ЕГРН. Если речь о покупке квартиры целиком у всех долевых собственников, можно их пригласить и заключить один договор купли-продажи, который затем зарегистрировать в Росреестре. Но если нужно купить одну долю или несколько, но не все, придётся быть повнимательнее.

По закону у совладельцев квартиры в долевой собственности есть преимущественное право получения предложения о покупке доли. То есть, решив купить долю, покупатель должен убедиться, что совладельцы получили предложения о покупки доли и ответили на него отказом в указанный срок. Или не ответили, это тоже считается ответом, который означает, что потенциальный участник сделки сказал «нет».

В предложении прочим собственникам должна быть указана актуальная цена. К тому же честным будет описать истинные и уважительные условия сделки.

Если продавец доли пропустил этот этап или использовал неравные условия для покупателей-собственников и постороннего лица, совладельцы вправе обратиться в суд и перевести права собственности на себя.

Вот что нужно делать, чтобы купить долю в квартире:

Заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить права собственности на долю в квартире и узнать, сколько у жилья собственников.
Получить от продавца подтверждение мнений других долевых собственников — заверенные отказы или согласия на сделку.
Согласовать текст договора, подписать, заверить у нотариуса.
Оплатить государственную пошлину за регистрацию права.
Подать документы в Росреестр на регистрацию: договор купли-продажи доли, уведомление других собственников, их отказы от покупки и заявление на регистрацию.
Основные отличия совместной собственности от долевой
Подытожим.

Совместная собственность и долевая собственность — разница заключается в условиях распоряжения недвижимым имуществом. Отличие в продаже квартир, находящихся в совместной или долевой собственности, заключается в том, что во втором случае каждый собственник может реализовать самостоятельно свою долю (или распорядиться ею другим способом).

В отличие от совместной собственности, владельцы долей действуют не как единый собственник, а по отдельности. При этом нужно учитывать преимущественное право покупки продаваемой доли, которое закон предоставляет другим хозяевам недвижимости.

В сделках с долевой собственностью чаще распространены мошеннические схемы. Например, под видом отдельного объекта продавец выставляет на продажу долю в квартире; продавец и собственники могут вступить в сговор, тогда последние оспорят эту сделку, может быть подлог согласий остальных собственников.

Обычно все эти нюансы устраняются за счёт тщательного изучения документов. Сделать это можно с помощью сервиса «Юридическая проверка», который не только поможет изучить чистоту сделки, но и подтвердит это сертификатом.
Источник: https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/sovmestnaya-i-dolevaya-sobstvennost-v-chem-raznica-plyusy-i-minusy-kak-prodat-i-kupit